ANA PAULA BRANCO
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – A Casas Bahia enfrenta dezenas de ações de despejo movidas por proprietários e administradores de imóveis em diferentes cidades de São Paulo, além de notificações para rescisão ou vencimento antecipado de contratos de locação.
Os processos envolvem lojas instaladas em shopping centers e outros imóveis comerciais, além de galpões logísticos. Em documentos apresentados à Justiça no pedido de recuperação judicial, a varejista afirma que preservar os contratos de aluguel é essencial para sua sobrevivência financeira.
Segundo a empresa, as lojas físicas respondem por mais da metade de sua receita operacional, e a perda desses pontos comerciais poderia inviabilizar a continuidade das atividades durante a recuperação judicial.
Procurada pela Folha desde a manhã desta quarta-feira (19) por e-mail e celular, a Casas Bahia não se manifestou até a publicação desta reportagem.
Um dos casos levados à Justiça envolve dois galpões logísticos ocupados pela Casas Bahia -em Contagem (MG) e em São José dos Pinhais (PR)- e pertencentes ao HSI Logística, fundo imobiliário administrado pela Apex Group e gerido pela HSI.
Em fato relevante divulgado na terça-feira (18), a HSI informou que os aluguéis referentes a julho foram pagos integralmente, mas os valores com vencimento em agosto ainda não haviam sido quitados.
A gestora disse ter notificado a Casas Bahia sobre a inadimplência e afirmou estar preparada para adotar as medidas necessárias para preservar os direitos do fundo, incluindo uma eventual ação de despejo.
Esses dois imóveis foram incluídos pela Casas Bahia no pedido de recuperação judicial entre aqueles considerados essenciais à continuidade da operação. A varejista não havia, até então, manifestado intenção de rescindir os contratos ou desocupar os imóveis, segundo a HSI. No comunicado ao mercado, o fundo ressalva, porém, que até então não havia decisão judicial sobre o pedido de recuperação.
A Casas Bahia enfrenta ainda ações de despejo por falta de pagamento movidas em cidades como Osasco, Mogi das Cruzes, Cubatão, Guarujá, Diadema, Santo André, Jundiaí, Itatiba, Piracicaba, São Bernardo do Campo, Taboão da Serra, Marília, Itapevi, Ubatuba, Votorantim e Guarulhos, além de diferentes regiões da capital paulista. Dois processos são movidos por shopping centers.
Advogados consultados pela reportagem afirmam que a existência de dezenas de ações de despejo, porém, não permite concluir, isoladamente, que a Casas Bahia perderá sua rede de lojas.
É necessário separar processos em andamento de desocupações efetivamente cumpridas e verificar, em cada caso, se a dívida é anterior ou posterior à recuperação e qual é a importância daquele imóvel para a operação.
A recuperação judicial não cria uma blindagem automática para os imóveis onde a Casas Bahia mantém suas operações. Embora o processo suspenda, em determinadas condições, execuções e atos de constrição contra o patrimônio da companhia, os imóveis alugados pertencem aos locadores e podem ser objeto de ações de despejo.
Segundo Rafael Verdant, sócio do contencioso cível do Albuquerque Melo Advogados e especialista em direito imobiliário, esse tipo de ação pode continuar tramitando na Justiça comum mesmo após o pedido de recuperação judicial.
A situação é diferente quando se trata de uma dívida anterior ao pedido de restruturação: o valor devido pelo aluguel pode ficar sujeito às condições do plano, mas isso não significa necessariamente que a empresa ficará protegida contra a retomada do imóvel.
O ponto mais sensível para uma varejista em recuperação é o aluguel que vence depois do pedido. Essas obrigações correntes, em regra, não entram no plano de recuperação e precisam continuar sendo pagas. “Se o caixa está apertado, é aí que costuma ocorrer a ruptura”, afirma Verdant.
A chamada essencialidade do imóvel também não representa uma proteção automática. A legislação prevê mecanismos de preservação de bens de capital essenciais à recuperação, mas imóveis alugados, por não pertencerem à empresa, não se enquadram necessariamente nessa proteção.
A Casas Bahia pode tentar demonstrar que determinado ponto é indispensável à continuidade da atividade e faz parte da lista de imóveis considerados estratégicos para estancar a dívida de R$ 17,3 bilhões, mas, segundo Verdant, a jurisprudência mais recente tende a privilegiar o direito de propriedade do locador.
O Grupo Casas Bahia ocupa hoje 1,07 milhão de m² em empreendimentos industriais e logísticos no Brasil, segundo levantamento da Newmark. O volume representa 2% de toda a área ocupada do segmento no país e está concentrado principalmente no estado de São Paulo.
Além de São Paulo, que soma 358 mil m² ocupados pela companhia, o grupo está presente no Rio de Janeiro (220,5 mil m²), em Minas Gerais (127 mil m²) e em Pernambuco (75 mil m²).
Do total ocupado, 84% estão em imóveis de alta especificação técnica -considerados de alto padrão- e 78% pertencem a fundos de investimento imobiliário (FIIs), o que amplia o interesse do mercado de capitais no desenrolar do processo.
Em São Paulo, a maior área ocupada pelo grupo está em Jundiaí, com 222 mil m², seguida por São Bernardo do Campo (93,7 mil m²), Ribeirão Preto (35,5 mil m²) e Cajamar (5,8 mil m²).
No mercado de escritórios corporativos, a área ocupada pela Casas Bahia soma cerca de 23 mil m², dos quais 16,5 mil m² estão na região da Berrini, um dos principais polos corporativos de São Paulo. Em uma simulação de desocupação do prédio ocupado pela companhia, a taxa de vacância da Berrini subiria de 14% para 16%.
Para Andréa Navarro, advogada especialista em direito empresarial e sócia do Ruzene Sociedade de Advogados, a dependência de imóveis alugados exige uma gestão individualizada dos contratos.
“Os principais riscos [para a varejista em uma RJ] envolvem a perda de pontos comerciais estratégicos, a descontinuidade das operações, o aumento dos custos relacionados à realocação de unidades, a redução da capacidade de geração de receita e o comprometimento da logística e da distribuição.”
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